Premessa. Negli articoli 658 e segg. il codice prevede tre diverse azioni : I- quella per dare al conduttore licenza da valere alla ( ancora a venire ) scadenza del contratto di locazione ( co 1 art. 657 ); II-quella per dargli lo sfratto per contratto scaduto ( co. 2 art. 657 ); III- quella per dargli lo sfratto per morosità ( art. 658 ). Tutte e tre queste azioni sono da considerarsi “speciali”, in quanto comportano importanti deroghe alla disciplina del processo ordinario ( e, la terza, lo sfratto per morosità, in taluni casi, anche alla disciplina, data nel codice civile, con l'art. 1453 co.3 e con l'art. 1455, all'istituto della risoluzione del contratto ). Infatti tutte e tre, al fine di assicurare una celere tutela del locatore, prevedono una fase sommaria, a conclusione della quale il giudice può prendere provvedimenti, che incidono pesantemente sul conduttore, ancorché la disciplina di tale fase comporti il sacrificio di importanti garanzie ( si pensi solo all’onere previsto, nel processo ordinario, per l’attore di costituirsi con congruo anticipo sull’udienza, mentre nel procedimento speciale, l’intimante è ammesso a costituirsi all’udienza, allo scambio di memorie previsto dall’art. 183, e non previsto nel procedimento speciale ) ; in particolare, poi, l'azione sub I ( licenza per finita locazione ), deroga all'importante principio espresso dall'art. 100, in quanto ammette l'accertamento di un diritto ( il diritto del locatore a rientrare nella detenzione della cosa locata alla precisa scadenza del contratto ) a prescindere da una sua lesione in atto ( per cui può accadere che lo Stato sia chiamato a spendere la sua attività anche quando non ce ne sarebbe stato bisogno ).
Proprio per tale loro “specialità” tali azioni non possono essere attivate, secondo l'opinione prevalente degli Studiosi, fuori dei casi espressamente previsti dal codice : ad esempio, chi ha dato in comodato un appartamento non può attivare la azione sub I.
Peraltro tutte le tre azioni sono facoltative e alternative al processo ordinario.
Tanto premesso , passiamo a indicare l'iter di tali azioni . Sotto il numero 5 daremo anche alcuni cenni sul modo con cui si ottiene l’esecuzione coattiva di un provvedimento di rilascio.
1 -Si redige l’atto di citazione per convalida ( nella formula A si fa l’esempio di una citazione per convalida di licenza ; nella formula B si fa l’esempio di una citazione per convalida di sfratto ) : tante copie quanti sono gli intimati + 1 ( servirà da originale di notifica ) + 1 ( per il fascicolo d’ufficio ) + 1 ( in caso di sfratto per morosità con richiesta di decreto ingiuntivo del pagamento dei pagamenti morosi ) +1 ( servirà ad accogliere il decreto ingiuntivo – vedi l’art. 664 co.2 ).
2- Si predispone la relata di notifica alle copie dell’atto di citazione destinate alla notifica ( attenzione al luogo da indicare per questa – v. co.1 art.660 ! ), si porta a notificare dagli ufficiali giudiziari ( attenzione va evitata la notifica ex art.143 ! se la si adottasse quasi sicuramente il giudice ordinerebbe il rinnovo della notifica ai sensi co.1 art.663 ), dopo alcuni giorni si ritorna ( dagli ufficiali giudiziari ) per ritirare l’originale notificato. Nel caso si proceda , non solo per la convalida dell’intimazione, ma anche per ottenere l’ingiunzione al pagamento dei canoni , nel mentre si ritira l’originale di notifica si farà apporre dall’ufficiale giudiziario su una copia dell’atto di citazione – quella stessa copia che , non abbiamo utilizzata per la notifica , ma abbiamo destinata ad accogliere ex art. 664 il decreto ingiuntivo – la dichiarazione di conformità all’originale notificato .
3- L’iscrizione a ruolo si fa come in un normale processo di cognizione ( e quindi anche va pagato il contributo unificato ). Il co. 5 dell’art. 660 permette a entrambe le parti (intimato e intimante) di costituirsi anche all’udienza. Ma ciò non è consigliabile. Infatti non è da credere che ci si possa presentare davanti al giudice con l’atto di intimazione in mano e dire “ Sono Pinco Pallino , ho fatto una citazione per convalida e intendo costituirmi” : no, bisogna (prima dell’udienza!) fare la iscrizione a ruolo e questa può presentare complicazioni, che è meglio risolvere con calma e senza la paura di giungere nell’aula di udienza quando già il giudice se n’é andato via.
Domanda : ci si può costituire mediante deposito telematico dell'atto di citazione notificato ? Così si ritiene ( anche se tale forma di costituzione rischia di rendere troppo difficile la difesa dell'intimato , a cui, si badi, il legislatore vuole dare la possibilità di difendersi senza ricorrere per assistenza a un professionista ).
4 –Dà un’idea di come si svolga l’udienza di convalida la formula C .
Attenzione , non dimenticarsi : I - se la notifica dell’atto di intimazione è avvenuta tramite posta , di portare all’udienza l’avviso di ricevimento : può servire a provare la regolarità della notifica ( c.1 art.663 ) ;II - se si richiede l’ingiunzione al pagamento dei canoni , di portare all’udienza la copia dell’atto di citazione su cui l’ufficiale giudiziario ha apposto ( come spiegato nel precedente numero 2 ) la dichiarazione di conformità;III- last but not least , di portare all'udienza l'originale cartaceo dell'atto di citazione (se si é costituiti telematicamente; no, invece, se si é optato per una costituzione di persona, e questo per la semplice ragione che in tal caso l'originale lo si dovrà aver depositato già al momento della costituzione ).
Non occorre invece far venire all’udienza l’intimante : infatti, l’espressione
( equivoca) dell’art. 662, va interpretata estensivamente e precisamente nel senso che basti la comparizione all’udienza del procuratore del locatore ( forse che questi non è legittimato - dal c.3 art. 663 - ad attestare la persistenza della morosità ?! e allora, se può questo, può anche ecc.).
Il giudice di solito redige la ordinanza di convalida nel contesto del verbale d’udienza. Ma il cancelliere , nel caso che l'intimato sia comparso, una volta che questa é terminata , con uno stampiglio, ripete l'ordine di rilascio ( che naturalmente il giudice subito firma ) e la c.d. “formula” ( dell'art.475 ) in calce all'originale cartaceo dell''intimazione ( che, come detto sopra, se costituiti telematicamente, avremo avuta l'avvertenza di portare in udienza ). E se l'intimato non é comparso ? Allora si farà applicazione del co.2 art. 663 e noi dovremo tornare in cancelleria dopo trenta giorni per chiedere l'apposizione, sempre in calce all'originale dell'atto di intimazione, dell'ordine di rilascio e della “formula”.
Una volta ottenuta l'apposizione della formula, per procedere esecutivamente dovremo naturalmente chiedere alla cancelleria copie autentiche del ricorso con pedissequi, ordine di rilascio e formula.
A questo punto si domanderà : perché tutto questo traffico, perché ripetere l'ordine di rilascio in calce all'atto di intimazione ? Perché l’ordinanza a verbale potrebbe risultare priva di quella chiarezza che invece il sovrastante ricorso le può dare.
In caso di sfratto per morosità , il verbale d'udienza conterrà , oltre che l’ordinanza di convalida , anche il decreto che ingiunge il pagamento dei canoni. Anche tale decreto verrà riprodotto in un altro atto , che non sarà , però, l’originale del ricorso ( in cui, come abbiamo ora visto , é riportata l’ordinanza di convalida), ma quella copia del ricorso ( art.664 co.2 ) di cui l’ufficiale giudiziario ebbe a dichiarare la conformità
( vedi precedente n.2 ) e che noi avremo avuto cura di portare all’udienza .
Fino ad adesso ci siamo messi nel caso che l’intimato non compaia o comparendo non si opponga ( art. 663 ). E se invece l’intimato compare e comparendo si oppone ? Si applicano gli artt. 665 e seguenti.
Per l’art. 665, se l’intimato compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta , il giudice , se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto. Questo, naturalmente, solo su richiesta dell’intimante , in quanto questi potrebbe preferire non inoltrarsi in una procedura esecutiva che , nel caso risultasse infondata la sua domanda di convalida , lo esporrebbe a una condanna al risarcimento.
Nel caso di sfratto per morosità, l’eccezione mossa dall’intimato, può riguardare
( anzi, probabilmente riguarderà ) proprio i canoni che si assumono da lui non pagati. E possono farsi due ipotesi. Prima ipotesi : l’intimato contesta in toto la sua morosità ( “io ho pagato tutto quello che dovevo”) . In tal caso si rientra nell’art.665. Seconda ipotesi : l’intimato sostiene che non tutta la somma pretesa dall’intimante è dovuta , ma solo una sua parte ( che si dichiara disposto a pagare). In questa seconda ipotesi – dal momento che, per una norma speciale al contratto di locazione ( l’art. 55 L. 392/78), il conduttore sfrattato per morosità, che paga il dovuto prima della convalida, la impedisce – può risultare iniquo convalidare lo sfratto quando il conduttore non è , sì, in grado di portare prova scritta che non deve tutto quel che da lui si pretende , ma dimostra la sua buona fede pagando una parte ( non esigua) dei canoni pretesi : per questo il legislatore dà al giudice il potere ( non il dovere ) di concedere all’intimato un termine “ non superiore a venti giorni” per pagare le somme non contestate : se l’intimato non paga, l’ordinanza viene convalidata, se paga ( beninteso, le somme non contestate ) l’ordinanza non viene convalidata.
In ogni caso, sia che il giudice pronunci ordinanza sia che non la pronunci, il processo prosegue ( nei casi naturalmente in cui deve proseguire ) col rito del lavoro
( artt. 409 ss. )-
Vedere le altre “avvertenze” in calce alla formula C.
5 – Ottenuto il titolo esecutivo, la procedura per il rilascio coattivo segue la strada e gli schemi di tutte le altre procedure esecutive per rilascio ( artt. 605 e segg.) : si ottengono copie autentiche del titolo esecutivo , si redige l'atto di precetto e...si notifica. Di solito si preferisce notificare titolo esecutivo e precetto separatamente. Perché ? Perché la notifica del precetto andrebbe eseguita in tempi prossimi alla data del rilascio ( infatti l’atto di precetto perde efficacia se l’esecuzione non inizia entro 90 giorni dalla sua notifica – art. 481 ); ora invece è opportuno cominciare a porre il conduttore sull’avviso ( appunto notificandogli il titolo ! ) del suo obbligo di rilasciare l’immobile molto più a monte nel tempo .
Formula A : Licenza per finita locazione
e contestuale citazione per convalida
Tribunale civile di Genova
Intimazione di licenza per finita locazione
e contestuale citazione per convalida
Bianchi Mario cf. SNLGFU 46P06M , nato il 6.11.46 a Genova , res. in via Roma 4 , e sempre in Genova elett. dom. in via Fieschi 6 presso e nello studio dell’Avv. Cicero Primo c.f.......... , che lo rappresenta e difende per mandato in calce, e che indica come quello del suo fax. il numero...........
Premesso:
- che l’esponente ha dato in locazione al sig. Luigi Rossi l’appartamento di sua proprietà sito in Genova Via Campetto 6 con contratto del 1 luglio 1988 ( doc.1);
- che alla prima scadenza contrattuale del 30 giugno 1992 la locazione si è tacitamente rinnovata sino al 30 giugno 1996 ;
- che l’esponente ha comunicato al conduttore disdetta in data 15 dicembre 1995
( doc.2 ) , avendo necessità di disporre dell’immobile come abitazione del figlio;
ai fini dell’art.657 e segg.
Intima
al sig. Luigi Rossi licenza per il 30 giugno 1996 o comunque per la più prossima data di scadenza del contratto locativo meglio vista, diffidandolo a riconsegnargli per tale data l’immobile locato libero e vuoto di persone e cose , e nel contempo
cita
- il sig. Rossi Luigi , re. in Genova via Ausonia 3/5
- a comparire davanti al Tribunale di Genova ( Sezione e Giudici designandi ) nei locali di sue solite sedute
-per l’udienza del 15 aprile 1996 ore di rito
- con avvertimento che se non compare o comparendo non si oppone , il Tribunale convaliderà la presente licenza ai sensi dell’art. 663 c.p.c.
- per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia al Tribunale ill.mo, ogni contraria istanza , eccezione e deduzione respinta , convalidare l’intimata licenza per finita locazione per la scadenza del 30 giugno 1996 o comunque per la più prossima scadenza meglio vista, fissando la data del rilascio ex art. 56 L.392/1978 nel più breve termine. Spese a carico della convenuta se resistente”.
Si dichiara ai fini del contributo unificato che il valore della causa è di ….per cui il contributo dovuto é di €.....
Si producono:1) contratto di locazione; 2) disdetta.
Genova 12 marzo 1996 (Avv. Cicero Primo )
Avvertenze.
- Il locatore ha sempre l’onere di dichiarare “la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito”( c. 2 art. 660 ) poco importando che il suo procuratore possa rappresentarlo pur non avendo domicilio in tale comune.
- Non occorre inserire l’avvertimento di cui al n.7 art. 163 ( anzi sarebbe sbagliato l’inserirlo, dato che il convenuto in una citazione per convalida non è soggetto alle decadenze di cui agli articoli 38 e 167 ) . Però va inserito l’avvertimento di cui al c.3 art. 660 !
Formula B : intimazione di sfratto per morosità
con citazione per convalida
Tribunale civile di Genova
Intimazione di sfratto per morosità
e citazione per convalida
Bianchi Luigi c.f. SNL046P09D657M , nato a Genova il 09.10.46, ivi res. in via Garibaldi 4, sempre in Genova elett.te dom. in via Fiasella 3 presso e nello studio dell’Avv. Cicero Primo, c.f............, che lo difende per mandato in calce e che indica come quello del suo fax il numero .........
Premesso :
- che l’esponente ha dato in locazione al sig. Rossi Luigi l’appartamento di sua proprietà sito in Genova via Ausonia 3/5;
- che il relativo contratto ha data 1 aprile 1992 e il canone vi è fissato in €........mensili ( doc.1);
- che il sig. Rossi non ha pagato senza nessun giusto motivo né il canone relativo alla mensilità di maggio né quelli successivi;
intima
al sig. Rossi Luigi lo sfratto per morosità , diffidandolo a lasciare immediatamente l’immobile , libero e vuoto di persone e cose , e nel contempo
cita
- il sig. Rossi Luigi res. in Genova via Ausonia 3/5
- a comparire davanti al Tribunale di Genova ( Sezione e Giudice designandi ) nei locali di sue solite sedute
- all’udienza del 15 aprile 1996 ore di rito
- con avvertimento che se non compare o comparendo non fa opposizione il Tribunale convaliderà il presente sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c.
- per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“ Voglia il Tribunale ill.mo:
A-emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e non pagati a partire da quello relativo alla mensilità di maggio a quelli successivi fino all’udienza ( il cui ammontare si indica il € tot) e per quelli ancora successivi a scadere fino all’esecuzione dello sfratto, tutti aumentati per gli interessi di legge, e altresì per le spese e le competenze della presente procedura;
B- convalidare lo sfratto come sopra intimato e fissare la data di rilascio a brevissimo termine ex art. 56 L. 392/78.”
Si producono : contratto di locazione; lettera di sollecito.
Ai fini del contributo unificato si indica il valore della causa in tot. per cui il contributo dovuto é di €.....
Genova………. ( Avv. Cicero Primo )
Avvertenze
Vedi quelle apposte alla precedente formula.
Formula C : verbale d’udienza
Tribunale civile di Genova
Verbale d’udienza nella causa per convalida
di intimazione per finita locazione
Intimante - Giobatta Parodi - proc. avv. Cicero Primo
Intimato - Rossi Luigi
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L’anno 2006 il giorno 15 aprile alle ore 9 davanti al Giudice Dott. Malfatti è comparso per l’attore il proc. Cicero Primo , il quale insiste come in atto di citazione.
Per il convenuto nessuno è comparso.
Il Giudice
dato atto di quanto sopra , vista la regolarità della notifica della citazione, visti i documenti allegati, convalida la licenza per finita locazione , dichiarando cessata
la locazione il 30 giugno 2007 e fissando la data del rilascio coattivo non prima del 30 settembre 2007.
Manda alla cancelleria di apporre la formula esecutiva in calce all’originale dell’atto di citazione.
( Il Cancelliere ) ( Il Giudice)
Avvertenze
-Quello sopra esemplificato è il verbale di un’udienza di convalida di una intimazione per finita locazione ( c.1 art. 657 ) in cui non compare l’intimato. In un verbale di udienza ( non di convalida per finita locazione , ma ) di convalida di sfratto per morosità , ci si dovrà ricordare di far risultare l’attestazione ( del locatore ) che la morosità persiste ( v.c.3 art. 663 ).