Lezione 6: Usucapione
Doc. Lo Stato conferisce a Sempronio, che é nel possesso di un diritto reale di godimento, la possibilità di “usucapire” tale diritto, cioé di “acquistare” tale diritto “in virtù del possesso continuato” per un certo numero di anni (confronta la formula dell’articolo 1158). E abbiamo già visto perché lo Stato fa questo: lo fa perché pensa (giustamente! ) che, fino a che penderà su Sempronio la spada di Damocle di quel ritorno, del legittimo titolare del diritto, che lo priverebbe del bene posseduto, egli non sarà portato a preoccuparsi di conservare e migliorare il bene posseduto (“A che prò, io, Sempronio, debbo spendere tempo e denaro per fare questo e quello miglioramento, questo e quel atto di conservazione, se del bene così conservato e migliorato, non io e i miei figli, ma il proprietario e i suoi figli verranno a godere?”).
Non deve stupire, quindi, che lo Stato non dia la possibilità di usucapire a quei titolari di diritti reali, come l’ipoteca e il pegno, costituiti solo a garanzia di un credito; e infatti va escluso già in partenza che, titolari di diritti su beni al cui godimento non hanno interesse, abbiano interesse al loro miglioramento (e non deve trarre in inganno il fatto che l’articolo 1153, nel suo comma terzo, preveda l’acquisto mediante il possesso di uno di tali diritti, il pegno: e infatti, con tale articolo, il legislatore solo si preoccupa di rendere rapido e sicuro l’acquisto di certi diritti, e tra di essi ben può stare il diritto di pegno - e non di incentivare la migliore gestione dei beni oggetto di tali diritti).
Disc. - Ma lo Stato ammette l’istituto della usucapione solo perché mosso da un interesse alla migliore gestione dei beni?
Doc. No, egli é a ciò mosso anche dalla necessità di evitare - a chi é costretto a rivendicare, davanti a un giudice, la sua titolarità di un “diritto reale” - quella probatio diabolica, che diverrebbe la prova di questo suo diritto, se egli non potesse giovarsi dell’istituto dell’usucapione.
Disc. Capisco, potendosene giovare, basterà al rivendicante, per vedere accolta la sua rivendica, provare, che egli ha posseduto per un certo numero di anni tal diritto.
Doc. In ciò, aggiungi, essendo agevolato dalla possibilità, datagli dal’articolo 1146, di sommare, al tempo del suo possesso, quello del suo dante causa.
Disc. Che dice precisamente tale articolo 1146?
Doc. L’articolo 1146 recita:
“Successione nel possesso. Accessione nel possesso – Il possesso continua nell’erede con effetto dall’apertura della successione.
Il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti”.
Applicazione del primo comma. Cornelio aveva acquistato in mala fede la proprietà del fondo A quattro anni prima di morire: l’erede Sempronio per perfezionare l’usucapione dovrà continuare il possesso per 16 anni, in quanto non potrà giovarsi dell’abbreviazione del tempo (necessario per usucapire) prevista dall’articolo 1159 (forse che egli non “continua” il possesso del de cuius? forse che questi non era in malafede al momento dell’acquisto del fondo? forse che la malafede nell’acquisto non impedisce di giovarsi dell’articolo 1159 e non fa rientrare la fattispecie nell’usucapione ordinaria ventennale prevista dall’articolo 1158? ).
Applicazione del secondo comma. Sempronio ha acquistato il fondo A da Cornelio. Egli ha acquistato in buona fede il fondo, mentre Cornelio era in perfetta mala fede quando due anni prima lo aveva acquistato da Lucrezia. In questo caso, Sempronio non deve aggiungere necessariamente il suo possesso a quello di Cornelio: può scegliere Se sceglierà di aggiungerlo non potrà, secondo l’interpretazione migliore, giovarsi del beneficio del termine abbreviato previsto dall’articolo 1159 e sarà costretto a perfezionare l’usucapione dopo diciotto anni (forse che il suo dante causa non era in malafede al momento di acquistare da Lucrezia? ). Se, invece, sceglierà di non aggiungere il suo al possesso di Cornelio, potrà beneficiare del termine abbreviato di cui all’art. 1159 e pertanto usucapirà in soli dieci anni.
Disc. Proprio vero che la vita é un gioco di prestigio! Ma torniamo a quello che mi sembra lo scopo primario dell’istituto della usucapione: l’incentivazione a conservare e migliorare i beni, che costituiscono la ricchezza nazionale. Mi pare che tale scopo dovrebbe indurre il legislatore a ridurre al massimo il tempo necessario per usucapire.
Doc. Certo che sì; ma senza esagerare, perché se esagerasse (nel ridurre il tempo necessario a usucapire), finirebbe per scoraggiare la classe dei proprietari; e Mastro don Gesualdo, se avesse a temere che, nell’arco di due o tre anni, solo che le circostanze della vita lo costringessero a trascurare un bene, rischierebbe di perderlo, non vivrebbe sonni tranquilli e soprattutto non spenderebbe tempo e fatica per acquisire dei beni e per conservarli e migliorarli.
Il fatto é che l’istituto, che stiamo studiando, é come Giano Bifronte: una sua faccia é data dalla prescrizione acquisitiva, l’altra da quella estintiva. E se Sempronio in base alla prescrizione acquisitiva (alias, usucapione) acquisisce la proprietà sul fondo A, Mastro Don Gesualdo, in forza della prescrizione estintiva automaticamente perde la proprietà, che aveva sullo stesso fondo A.
Disc. Ma in base a che principi é disciplinata la prescrizione acquisitiva, l’usucapione di cui stiamo parlando.?
Doc. Dalle stesse disposizioni che regolano la prescrizione estintiva (forse che prescrizione estintiva e acquisitiva non sono aspetti diversi dello stesso fenomeno giuridico?).
Ciò risulta dall’art. 1165, che recita:
“Applicazione di norme sulla prescrizione – Le disposizioni generali sulla prescrizione, quelle relative alle cause di sospensione e d’interruzione e al computo dei termini si osservano in quanto applicabili, rispetto all’usucapione”.
Quindi la usucapione potrà essere interrotta da parte del dominus con una domanda giudiziale (vedi meglio l’art. 2943); con l’effetto di dare inizio a un nuovo periodo di prescrizione acquisitiva (art. 2945). E sarà sospesa in considerazione dei rapporti che intercorrono tra parte usucapente e dominus (art. 2941) o della incapacità (interdizione, minore età...) o impossibilità, dovuta al servizio militare, del dominus (vedi meglio l’articolo 2942).
Disc. Ma risulta, dallo stesso articolo 1166 da te riportato, che vi possono essere disposizioni dettate per la prescrizione estintiva, che non sono applicabili per quella acquisitiva.
Doc. E in effetti vi sono. Ti cito le più importanti.
Secondo l’interpretazione più accolta, non sono applicabili in materia di prescrizione acquisitiva né la disposizione dell’articolo 2944 né la disposizione di cui al quarto comma dell’articolo 2943.
Ed effettivamente bisogna riconoscere che - mentre il riconoscimento del debito svolge un’utile funzione nell’economia, perché evita di costringere il creditore al pronto realizzo del suo credito, in una situazione in cui egli e il debitore avrebbero interesse a prorogarne il pagamento - invece, il riconoscimento del diritto del dominus, fatto dal possessore, se portasse all’interruzione dell’usucapione, non farebbe che prorogare una situazione di imperfetto sfruttamento di un bene con danno per la società.
Anche l’inammissibilità di una interruzione realizzata in modo diverso dalla proposizione di una domanda giudiziale (metti, realizzata con una diffida a lasciare l’immobile, fatta per lettera raccomandata), secondo me merita approvazione. E’ vero che, costringere il dominus a proporre una domanda giudiziale per impedire la prescrizione del suo diritto, significa costringere, chi ha subito già un torto (quello dello spossessamento), a subire un ulteriore torto, quello di esborsi pecuniari anche non indifferenti (spese per un avvocato, spese giudiziali...); ma é anche vero, che l’interruzione di una usucapione non sembra opportuna, a meno che il dominus dimostri con una sua energica azione (com’é quella di proporre una domanda giudiziale) che, al bene da cui si é lasciato spossessare, tiene davvero, per cui si ha da sperare davvero che, una volta estromesso l’attuale possessore, lui si metta a gestirlo e a farlo fruttare.
Disc. Queste, da te ora dette, sono le uniche diversità di disciplina tra usucapione e prescrizione estintiva?
Doc. No, ce ne sono altre, risultanti da precisi articoli del codice.
Disc. Che aspetti a riportare e a fare un breve commento di tali articoli?!
Doc. Comincio con riportare l’art. 1166.
Art. 1166: “ Inefficacia delle cause d’impedimento e di sospensione rispetto al terzo possessore – Nell’usucapione ventennale non hanno luogo, riguardo al terzo possessore di un immobile o di un diritto reale sopra un immobile, né l’impedimento derivante da condizione o da termine, né le cause di sospensione indicate dall’art. 2942.
L’impedimento derivante da condizione o da termine e le cause di sospensione menzionate da detto articolo non sono nemmeno opponibili al terzo possessore nella prescrizione per non uso dei diritti reali sui beni da lui posseduti”.
Sappiamo che in base ai principi (vedi art. 2935) “ La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”. Quindi - se Caio ha acquistato l’immobile A, di cui Sempronio possiede il diritto di proprietà, nel gennaio 2016, ma nell’atto di acquisto si stabilisce che gli effetti di tale atto si produrranno solo dal gennaio 2021 - si dovrebbe pensare che solo dal gennaio 2021 decorra la prescrizione estintiva del potere, che ha Caio, di interrompere la usucapione di Sempronio. E così é, nel caso che, il termine fissato per l’usucapione dell’immobile A da parte di Sempronio, fosse inferiore ai venti anni. Però il legislatore, con la norma in commento, nel caso che tale termine fosse invece ventennale, ritiene giusto, proprio in considerazione della lunghezza di tale termine, di far decorrere la prescrizione estintiva già dal gennaio 2016.
Mutatis mutandis il discorso va ripetuto per il caso che Caio vanti un diritto reale, metti un diritto di servitù, sul fondo posseduto da Sempronio. Esempio: quando Caio eredita il fondo B servito da una servitù di passo sul fondo A, mancano ancora dieci anni all’estinzione (per non uso) di tale servitù. Caio ha solo cinque anni di età e quindi diventerà maggiorenne solo tra tredici anni; ebbene il legislatore non sospende il corso della prescrizione estintiva del diritto di servitù, durante il periodo in cui Caio, minorenne e senza tutore, non é ancora in grado di tutelare i suoi interessi, per cui il diritto di servitù rischia di essere già estinto quando Caio sarà diventato maggiorenne (certo é ben inverosimile che, in così gran lasso di tempo, non si nomini a Caio un tutore, il quale provveda all’interruzione della prescrizione, e proprio in tale inverosimiglianza sta la ratio della norma).
Disc. Forza, passa ad altri articoli, che contemplano una deroga alle disposizioni sulla prescrizione estintiva dei crediti-
Doc. Riporterò il secondo comma dell’articolo 1141 e l’articolo 1164.
Art. 1141 comma 2: “Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga ad essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale”
Art.1164: “Interversione del possesso – Chi ha il possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non é mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l’usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso é stato mutato”.
Con le disposizioni sopra riportate il legislatore vuole impedire che un’usucapione si compia senza che il dominus, ancorché bonus pater familias, sia posto in grado di avvertirla. Quindi, lo dico subito, le disposizioni de quibus hanno la stessa ratio, che va attribuita all’articolo 1163, che, come vedremo subito, non permette l’usucapione al possessore “clandestino”.
Disc. Ma com’é possibile che il dominus non si accorga, che hanno iniziato a esercitare il loro possesso come se fossero proprietari, Sempronio che detiene il bene solo come affittuario o Cornelio che lo detiene solo come usufruttuario (e mi permetto di qualificare Cornelio come detentore, ancorché sia usufruttuario, perché mi pare che egli effettivamente, rispetto al dominus, vada considerato come detentore)?
Doc. Hai fatto benissimo a qualificare Cornelio come detentore perché tale effettivamente egli é (per cui il legislatore invece di due norme avrebbe potuto limitarsi a formularne una sola). Ma chiudo la parentesi e vengo alla risposta alla tua domanda. Il dominus, Sempronio, non può accorgersi che Caio e Cornelio hanno iniziato a possedere come proprietari, per la semplice ragione che, la più parte degli atti di gestione di un bene, che può compiere un proprietario, li può compiere anche l’affittuario Sempronio e l’usufruttuario Caio (per riferirmi agli esempi da te fatti).
Pertanto occorre che la mutatio animi (nel possesso o nella detenzione) risulti al dominus da un atto diverso da quelli con cui può venire gestito il bene da parte di un affittuario o usufruttuario - “atto diverso” che sia incompatibile col diritto dal dominus concesso e sia al dominus portato a conoscenza.
Disc. Ma perché non dovrebbe bastare un atto di gestione incompatibile col diritto detenuto: metti l’usufruttuario non “rispetta la destinazione economica del bene” (art. 981) oppure taglia alberi di alto fusto (art. 990) -?
Doc. Non può bastare, dato che c’é pericolo che tale atto (di abusiva gestione) possa sfuggire, anche per lungo tempo, all’attenzione pure di un bonus pater familias (dato che non si può pretendere, neppure da un bonus pater familias, che stia sempre con gli occhi addosso al usufruttuario o all’affittuario di un suo bene, per controllare che non abusi del diritto concessogli)
Nel condominio, in cui tale pericolo non c’è (in quanto si suppone che non possa non cadere sotto gli occhi di un condomino quel che nel condominio accade), può in effetti bastare, a mutare il titolo del possesso del comunista (pur in assenza di una sua opposizione formale al diritto degli altri partecipanti alla comunione), anche un suo atto di gestione, che ecceda chiaramente i suoi poteri: e infatti il secondo comma dell’articolo 1102 si limita a dire che “ Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Disc. Passa a un’altra norma, che deroga alle disposizioni sulla prescrizione estintiva dei crediti.
Doc. Articolo 1144, che recita: “ Atti di tolleranza – Gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso”.
Disc. Un articolo strano quello da te ora riportato, perché sembra considerare a favore del dominus, quella tolleranza del possesso altrui, che invece ritenevo fosse la giustificazione della spogliazione del dominus a favore del possessore tollerato.
Doc. C’è tolleranza e tolleranza: c’é la tolleranza che nasce dal disinteressamento del dominus alla gestione del bene (ed é questa, che il legislatore sanziona con la spogliazione del dominus), e c’é la tolleranza che nasce dalla benevolenza (la tolleranza che porta Sempronio a dare il buon giorno, e con un bel sorriso, a Caio che passa sul suo terreno). E’ questa seconda, ovviamente, la tolleranza presa in considerazione dall’art. 1144, a tutela del dominus tollerante. Tutela contro che cosa? Anche qui, come nei due articoli precedentemente esaminati, contro il pericolo che si attui a danno del dominus una usucapione “clandestina”: Caio che fino ad allora é passato sul terreno di Sempronio con la sua tolleranza, decide di usucapire il diritto di passo e comincia a transitare sul terreno di Sempronio con l’animus possidendi. Sì, ma come fa Sempronio a saperlo? Caio infatti transita ora come transitava prima, solo l’animus é mutato, ma. ..solus deus est scrutator cordium.
Disc. Ma Caio può ben comportarsi in modo da rendere palese il suo animus possidendi (ad esempio rifiutando a Sempronio il saluto)
Doc. Certamente, e in tal caso non si potrà più dire ch’egli passa sul sentiero grazie alla tolleranza di Sempronio ed egli potrà usucapire il diritto di passo.
Disc. Un altro articolo, sempre derogante alle disposizioni sulla prescrizione estintiva.
Doc. L’articolo 1163, che recita: “ Vizi del possesso – Il possesso acquistato in modo violento e clandestino non giova per l’usucapione, se non dal momento in cui la violenza e la clandestinità é cessata”.
Disc. Perché mai tale articolo deroga alle disposizioni di cui agli articoli 2934 e ss.?
Doc. Perché per nessuno di tali articoli il decorso della prescrizione é impedito dalla violenza, intesa a impedire la interruzione della prescrizione, o dalla clandestinità, diciamo così, del diritto di credito. Caio minaccia il suo creditore Sempronio di ucciderlo, se oserà chiedere al giudice la sua condanna al pagamento del debito? La prescrizione corre lo stesso, anche se la violenza subita impedisce a Sempronio di esercitare il suo diritto (certo però Caio dovrà risarcire i danni conseguenti al suo atto e tra tali danni ci sarà il mancato realizzo del credito) . Cornelia addirittura sottrae al suo creditore il documento che prova il suo credito? Idem come sopra, la prescrizione corre lo stesso.
Disc. Quando si ha clandestinità del possesso? Quando il possessore ha usato artifici per nascondere al dominus la usucapione?
Doc. La clandestinità sussiste anche in difetto di un animus celandi del possessore, e si ha semplicemente quando vi é ignoranza del possesso da parte del dominus e tale ignoranza non é dovuta a un suo disinteresse alla gestione del bene. Per avere un esempio di possesso clandestino, pensa a Caio che, in un remoto angolo di un grande fondo, si mette a coltivare dei pomodori o dell’insalata: non si può pretendere dal proprietario di un fondo che vigili su ogni più piccolo angolo di questo! Altro esempio può essere la adprehensio di un appartamento, che viene utilizzato dal proprietario solo di estate e si trova in un remoto paesello di montagna.
Disc. Voltiamo pagina: parliamo degli elementi che costituiscono il presupposto necessario di un’usucapione.
Doc. Sono essenzialmente cinque: 1) il possesso, 2) l’essere il possesso continuo; 3) l’essere il possesso non interrotto; 4) l’essere il possesso pacifico e pubblico.; 5) la durata del possesso per un certo tempo.
Disc. Quando si ha un possesso mancante di continuità?
Doc. Quando il possessore dopo essersi spogliato del possesso lo riprende. In tal caso con la nuova adprehensio si ha un nuovo possesso; che potrebbe essere caratterizzato in modo diverso dal primo (possesso): il primo potrebbe essere possesso di buona fede e il secondo di mala fede. Metti, Sempronio, quando ha acquistato e preso possesso di quel tale immobile, era in buona fede, perché credeva di stare acquistando a domino - e quindi va considerato, come vedremo, possessore in buona fede; al momento, invece, della seconda adprehensio, sa che chi gli ha venduto non era il dominus, quindi é in mala fede e come in mala fede va considerato.
Disc. Ma quando può dirsi che Sempronio si é spogliato del possesso?
Doc. Certo, a ciò non basta un allontanamento dal corpus possessionis: Sempronio che, dopo essersi fatte le sue brave ferie estive nella sua casetta in montagna, se ne torna in città, non si spoglia certo del suo possesso di questa casetta. D’altra parte, non basta il solo animus possidendi, se Sempronio non si é preoccupato di lasciare segni inequivoci della sua volontà di tornare nel possesso pieno (cioé, animo et corpore) del bene.
Disc. Quando si ha interruzione del possesso?
Doc. Quando “il possessore viene privato del possesso” (co.1 art. 1167).
(Ma l’interruzione “si ha come non avvenuta se é stata proposta l’azione diretta a ricuperare il possesso e questo é stato recuperato” - co. 2 sempre art. 1167).
L’interruzione prevista dall’art. 1167 si dice “naturale”, e si distingue dalla interruzione civile prevista dall’articolo 2943, perché, mentre questa incide sul tempo necessario a usucapire (che deve riprendere ex novo), quella influisce sulla qualità (buona o mala fede) del possesso (per il che possiamo rinviare a quanto detto poco sopra a proposito della “discontinuità” del possesso).
Disc. Della pacificità e della pubblicità (dove “pubblicità del possesso” non é che il contrario di “clandestinità del possesso”) abbiamo già parlato a commento dell’articolo 1163. Quindi possiamo passare subito a parlare della durata del possesso.
Doc. La durata più lunga dell’usucapione é di venti anni (vedi art.1158,co.1, art. 1160 c.1 art.1161co.2), la più breve é di tre anni (vedi comma 1 art. 1162). Tra l’uno e l’altro estremo si situa una usucapione di durata pari a dieci anni (v. art.1160 c.2, art.1161c.1, art. 1162 c.2).
L’usucapione che si compie in venti anni si chiama “ordinaria”, le altre si chiamano “abbreviate”.
Disc. Da che dipende la durata della usucapione?
Doc. Dipende dal tipo di bene posseduto (bene immobile, universalità di mobili, bene mobile registrato, bene mobile non registrato) e dall’esistenza o meno dei seguenti elementi: buona fede, astratta idoneità del titolo a trasferire il diritto usucapito, trascrizione del titolo.
Disc. Quando si ha buona fede?
Doc. Te lo dice l’art. 1147, che recita.
“ E’ possessore in buona fede chi possiede ignorando di ledere l’altrui diritto.
La buona fede non giova se l’ignoranza dipende da colpa grave.
La buona fede é presunta e basta che vi sia stata al tempo dell’acquisto”.
Ai fini dell’applicazione degli articoli 1158 e ss. (diversa soluzione potrebbe adottarsi nell’applicazione, ad esempio, degli artt. 1148 e ss.), l’ignoranza, di cui parla il primo comma (dell’articolo sopra riportato), può essere definita come “ignoranza di acquistare a non domino”.
Stante il disposto del terzo comma (sempre del sopra riportato articolo), secondo cui l’ignoranza posteriore al “tempo dell’acquisto” non nuoce, diventa importante stabilire se, quando il compimento dell’atto giuridico fonte del diritto (pensa simpliciter a una compravendita) e la consegna del bene non coincidono nel tempo. l’acquisto, a cui si riferiscono gli articoli 1159 e ss., si perfeziona solo con l’ultimo di tali elementi o già col primo. Io ritengo che si perfezioni già col primo.
Disc. Quando difetta l’astratta idoneità del titolo a trasferire il bene?
Doc. In due casi: 1) quando il titolo non é idoneo a trasferire il diritto oggetto dell’usucapione (ad esempio, nel titolo si trasferiva un diritto di usufrutto mentre il diritto posseduto, é la proprietà); 2) quando il titolo é nullo.
Disc. E se é solo annullabile?
Doc. Il titolo si considererà valido (ai fini dell’usucapione).
Disc. Ma perché il titolo nullo non si considera valido a tale fine?
Doc. Perchè sarebbe illogico che il legislatore, da una parte, stabilisse la nullità del titolo per impedirgli di produrre effetti giuridici, e in primis l’acquisto del diritto (che ne é oggetto) da una delle parti, e, dall’altra, agevolasse tale acquisto abbreviando i tempi dell’usucapione.
Disc. E se il titolo annullabile viene effettivamente annullato?
Doc. L’annullamento avendo effetto retroattivo, anche, l’abbreviazione del tempo utile a usucapire, viene meno.
Disc. Perché subordinare l’abbreviazione del termine alla trascrizione del titolo?
Doc. Naturalmente per pungolare le parti alla trascrizione; e questo, a sua volta, perché la trascrizione può servire a permettere al terzo proprietario (il vero proprietario! ) di aver conoscenza (con un po’ di fortuna), dell’usucapione in corso.
In altre parole, il subordinare, l’abbreviazione del termine ad usucapionem. alla trascrizione, rientra nella politica del legislatore di ammettere l’usucapione solo quando lo svolgersi di questa é percepibile dal pubblico (del resto non é sempre per questa politica che il legislatore dichiara inusucapibili – vedi art. 1061 - le servitù non apparenti? ).