D.- Come si attua la pubblicità dei fatti giuridici ?
R.- Il legislatore spesso ritiene opportuno che di un fatto sia informata la generalità delle persone. E a tal fine adotta varie tecniche, le più usate sono la annotazione del fatto in “registri” visionabili dal pubblico o l'esposizione in appositi locali di avvisi ad hoc.
A seconda delle conseguenze che derivano dalla mancata pubblicità , si distinguono i seguenti tre tipi di pubblicità :1- la pubblicità notizia; 2. la pubblicità dichiarativa; 3- la pubblicità costitutiva.
Pubblicità notizia. Si ha quando la mancata pubblicità praticamente non impedisce al fatto di esistere e di produrre i suoi effetti. Ne sono un esempio le così dette pubblicazioni matrimoniali. Se vengono omesse, si applicano sanzioni a chi doveva farle e non le ha fatte, ma il matrimonio é valido.
Pubblicità dichiarativa. Si ha quando in mancanza della pubblicità prescritta l'atto rimane valido ed efficace tra le parti ma non é opponibile a terzi. E' questa la più importante forma di pubblicità.
Essa riguarda infatti i più importanti tra i contratti, ad esempio i contratti che trasferiscono la proprietà o costituiscono un diritto reale.
D.- Ma se si dà la prova che il terzo , nonostante il difetto di pubblicità era a conoscenza del fatto ?
R- In alcuni casi tale prova rende opponibile il fatto al terzo. Questo però non avviene nell'ipotesi da me prima fatta, nell'ipotesi cioé che la pubblicità riguardi uno degli atti o contratti che per le legge vanno trascritti : se Tizio vende a Caio un immobile e Caio non trascrive il contratto ; e poi Caio vende di nuovo l'immobile a Sempronio, che invece trascrive il contratto : poco importa che Caio provi che Sempronio era a conoscenza della precedente prova, nonostante tale prova, la titolarità dell'immobile sarà attribuita a Sempronio, ancorché fosse in malafede.
D. Ma Sempronio, il terzo , nonostante la sua malafede non sarà gravato da nessun obbligo risarcitorio ?
R.- La cosa é discussa, ma, secondo l'orientamento prevalente della Giurisprudenza, Sempronio, se in malafede, se cioé a conoscenza della precedente vendita, dovrebbe essere condannato al risarcimento.
Passo a dire della terza forma di pubblicità, la pubblicità costitutiva.
Pubblicità costitutiva.- E' quella il cui difetto determina le conseguenze più gravi : infatti in suo difetto, l'atto o la situazione giuridica, non solo non é opponibile ai terzi, ma non viene neanche ad esistenza.
Rientrano nel tipo di pubblicità costitutiva la iscrizione di un' ipoteca nei registri ad hoc ( se la registrazione non avviene la ipoteca non esiste ) e la iscrizione di una società di capitali nell'apposito registro ( niente registrazione, niente società di capitali ).
D.- Mi parli della forma di pubblicità rappresentata dalla trascrizione nei registri immobiliari.
R.- Sì, la legge, e precisamente gli articoli 2643 e seguenti del codice, fanno onere, a chi ha interesse a opporre certi contratti, certi atti a terzi, di provvedere alla loro trascrizione nei registri immobiliari - registri che sono esposti al pubblico in uffici pubblici denominati appunto “Conservatorie dei registri immobiliari”.
D. Mi dica i principali contratti che vanno trascritti ?
R.- I principali contratti che vanno trascritti, sono i contratti traslativi o costituivi di diritti reali su immobili: ad esempio la compravendita di un appartamento, la costituzione di una servitù su un fondo.
D- Ma solo i contratti che trasferiscono o costituiscono diritti reali vanno trascritti ?
R.- No, anche certi contratti costitutivi di diritti di obbligazione, come ad esempio un contratto di locazione di durata ultranovennale.
D.- Poniamo che Caio stipuli un contratto preliminare di acquisto, mettiamo, di un appartamento, da Tizio : Caio ha modo di garantirsi contro il pericolo che Tizio, il promettente la vendita, prima di questa alieni disonestamente a un terzo, a Sempronio ?
R. Sì, può garantirsi contro questo pericolo trascrivendo, ai sensi dell'articolo 2645 bis, il contratto preliminare. Questa trascrizione ha di particolare che i suoi effetti cessano se entro un dato tempo il contratto definitivo non viene stipulato.
D - Lei ha detto che, oltre a certi contratti, vanno trascritti anche certi atti. Ne dia un esempio.
R.- Ad esempio va trascritto nei registri immobiliari l'atto di rinunzia ad un diritto di usufrutto. Vanno ancora trascritte nei registri immobiliari certe sentenze e certe domande giudiziali.
D. Dia un esempio di sentenza che va trascritta.
R. In base all'art. 2651 va trascritta la sentenza che dichiara acquistata per usucapione la proprietà su un immobile oppure prescritta per non uso una servitù.
D. Faccia ora un esempio di domande giudiziali che vanno trascritte.
R.- Posso fare l'esempio, della domanda di risoluzione di un contratto, che va trascritta in forza del numero 1 dell'art.2652, e della domanda di diretta a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l'annullamento di un contratto di compravendita immobiliare e in genere di un contratto soggetto a trascrizione, che va trascritta in forza del numero 6 sempre dell'articolo 2652.
D.- Caio ha acquistato un appartamento da Tizio ma non provvede a trascriverlo, che cosa rischia ?
R.- Rischia che, se Tizio disonestamente vende lo stesso appartamento a Sempronio, Caio, ancorché il suo contratto sia perfettamente valido, non potrà opporlo a Sempronio : insomma chi di fronte alla legge avrà acquistato sull'appartamento, sarà Sempronio e non Caio.
Ciò risulta dall'articolo 2644 che recita nel suo primo comma : “Gli atti enunciati nell'articolo precedente ( cioé i contratti che trasferiscono o costituiscono eccetera eccetera) non hanno effetto riguardo a terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi”.
D.- E allora ?
R.- Allora non resterà a Caio che chiedere al suo dante causa, Tizio, il risarcimento per la vendita da lui fatta a terzi dell'appartamento, vendita che con tutta evidenza costituisce un fatto doloso o, comunque, colposo, che gli ha cagionato un danno ingiusto – danno ingiusto che gli va risarcito per l'articolo 2043.
D.- Oltre che a Tizio, Caio potrà chiedere il risarcimento anche al terzo, a Sempronio.
R. Secondo la predominante giurisprudenza , sì - naturalmente se Sempronio era a conoscenza della precedente vendita fatta da Tizio a Caio
D.-Poniamoci ora in questo caso : Tizio vende un suo immobile a Caio Primo, che non trascrive. Caio Primo, a sua volta, vende l'immobile a Caio Secondo, che invece trascrive il contratto da lui concluso con Caio Primo. Contratto che però risulterà solo nello spazio dei Registri Immobiliari dedicato a Caio Primo ( e non in quello dedicato a Tizio, dante causa di Caio Primo ). Ora mettiamo che Tizio, il dante causa di Caio Primo, venda disonestamente a Sempronio. Il quale trascrive il contratto da lui concluso con Tizio, anche se dopo che Caio Secondo ha già trascritto il contratto da lui concluso con Caio Primo. Ecco la mia domanda: Caio II potrà opporre il suo contratto a Sempronio, in altre parole proprietario dell'appartamento sarà lui o Sempronio ?
R. Sarà Sempronio il quale non poteva, consultando i registri immobiliari sotto il nome di Tizio, aver notizia che Caio Primo aveva venduto venduto (a persona che aveva trascritto ).
Caio Secondo, per essere sicuro di poter opporre a un terzo il contratto da lui stipulato con Caio Primo, avrebbe dovuto, non solo trascrivere il contratto da lui stipulato con Caio Primo, ma anche avrebbe dovuto far trascrivere il contratto concluso dal suo dante causa, Caio Primo, con Tizio. Ciò per il così detto principio della “continuità delle trascrizioni”, che viene dall'articolo 2650 così enunciato: “Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto é soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non é stato trascritto l'atto anteriore di acquisto”.
D.- Lei ha fatto prima l'esempio della trascrizione di una domanda di risoluzione di un contratto di vendita immobiliare, e mettiamo, per maggiore chiarezza dei discorsi che faremo, che tale contratto sia quello con cui Tizio ha venduto il suo appartamento a Caio ; ora mi dica, che effetti produce la trascrizione di tale domanda
R.- Produce l'effetto che, la eventuale sentenza che accogliesse tale domanda, potrebbe essere opposta a chi avesse trascritto un contratto o un atto contro Caio ; insomma se Caio, ben guardandosi di pagare a Tizio il prezzo, avesse disonestamente venduto a un terzo, a Sempronio Secondo, il quale avesse trascritto dopo la trascrizione della domanda di risoluzione, ebbene proprietario dovrebbe considerarsi Tizio, il proponente la domanda di risoluzione, e non Sempronio Secondo.
D.- Perché la trascrizione del terzo, di Sempronio Secondo, sia inefficace, dovrebbe essere avvenuta dopo la domanda di risoluzione proposta da Tizio o dopo la sentenza che dichiara la risoluzione ? Chiarisca.
R.- Dopo la domanda di risoluzione : in altre parole, se Sempronio Secondo, che intende acquistare un immobile da Caio, si reca alla Conservatoria dei registri immobiliari e verifica che nessuna domanda di risoluzione é stata proposta contro il suo potenziale dante causa, Caio, può acquistare tranquillamente, sicuro che, se trascrive il suo contratto di acquisto tempestivamente, una eventuale sentenza di risoluzione del contratto stipulato tra Caio e Tizio non gli potrebbe essere opposta.
D. Quindi si applica lo stesso principio che si é visto operare per la trascrizione dei contratti : così come Sempronio Primo che, consultando i Registri immobiliari non poteva sapere che Tizio il suo potenziale dante causa aveva già venduto a Caio, se acquista, e trascrive prima di Caio , acquista bene, così Sempronio Secondo, che consultando i registri immobiliari non poteva sapere che vi era una domanda di risoluzione del contratto stipulato tra Caio Primo e Tizio, se acquista, e trascrive prima che la domanda di risoluzione sia trascritta, acquista bene. Ma questo principio vale per tutte le domande giudiziali ?
R.- No, ad esempio non vale per le domande volte a far dichiarare la nullità o a far pronunciare l'annullamento di un contratto.
In tal caso, per il numero 6 sempre dell'articolo 2652, Sempronio che acquista nei primi cinque anni posteriori alla trascrizione del contratto tra Tizio e Caio Primo, anche se da una consultazione dei Registri non risultasse proposta nessuna domanda di annullamento o di nullità, non potrebbe essere sicuro di acquistare bene, infatti se fosse proposta una domanda, mettiamo di annullamento, dopo la trascrizione del suo acquisto , quindi una domanda di cui nulla egli poteva sapere consultando i registri, egli da questa ( o meglio dalla sentenza che l'accogliesse) potrebbe essere pregiudicato a certe condizioni.
D.-E quali sono queste condizioni ?
R.- Che il suo acquisto fosse a titolo gratuito oppure, essendo a titolo oneroso, la domanda di annullamento fosse fondata sulla incapacità legale.