Come si redige un contratto
Premessa – Prima di esaminare le cautele da adottarsi nel redigere i vari tipi di contratto, ci pare utile dare allo studioso qualche nozione sul come si redige un atto scritto.
Lo faremo con riferimento all’atto redatto da un notaio , dato che la scrittura redatta dall’avvocato può utilmente seguirne la falsariga ( salvo l’omissione , peraltro intuitiva , di alcune formalità).

1- L’attività del notaio – La collaborazione dell’avvocato.
N.B. Le note sono in calce. Lo studioso non deve immaginare che la formazione di un atto notarile avvenga in un’unica seduta : le parti compaiono davanti al notaio , questi riceve le loro dichiarazioni ( “ Che ha da dichiararmi?” “ Che voglio vendere il mio fondo Corneliano per 100mila euro” “ E lei?”   “ Che voglio acquistarlo per cento mila euro” ) , il notaio scrive nero su bianco , parti e notaio si salutano e…tutto è fatto : questione di un’oretta. In realtà la redazione di un atto notarile richiede una lunga preparazione : bisogna verificare se chi vuole cedere il diritto ne è veramente titolare ( “Ma Giobatta Parodi è veramente proprietario di quel fondo Corneliano che vuole vendere a Rossi ?” : e il notaio – o un suo collaboratore : il suo praticante, la sua segretaria…- per trovare una risposta a tale domanda fondamentale dovrà andare alla Conservatoria dei registri immobiliari) ; bisogna individuare catastalmente l’immobile oggetto del negozio ( e ciò normalmente imporrà una visita al catasto da parte del notaio , o della parte, o , com’è di solito, di un geometra incaricato dal notaio o dalla parte ) (7) ; bisogna acquisire determinati certificati ( ad esempio, lo Stato fa divieto al notaio di rogare un atto in mancanza del “certificato di destinazione urbanistica” : le parti o il notaio - più spesso le parti – dovranno recarsi dal “Servizio urbanistica” del Comune per acquisire tale certificato ) ; bisogna soprattutto : indagare su quella che è la “comune intenzione delle parti” ; a queste evidenziare i punti che debbono chiarire a scanso di future, giudiziarie controversie ( il “quinto del costruito” – che la impresa costruttrice deve dare alla controparte che le ha dato in permuta i terreni su cui edificare – è al lordo o al netto di quanto l’impresa dovrebbe fare grazioso omaggio al Comune per rabbonirlo e ottenerne la concessione edilizia ?!) ; bisogna anche – perché no?! – suggerire alle parti degli escamotages per sottrarre qualche euro all’avido Fisco.
Solo una volta esaurite tutte queste incombenze ( e scritto e fatto dattiloscrivere l’atto) (8) , il notaio incontrerà le parti in quella seduta solenne in cui darà lettura del suo elaborato e riceverà il loro formale consenso (9).
Orbene quale sarà il ruolo dell’avvocato in tutto questo lavoro ? Non di certo quello del convitato di pietra! L’avvocato potrà legittimamente e validamente dare un aiuto al notaio , anche ( col dovuto tatto!) nell’incombenza più delicata ( e che più gelosamente , e giustamente , i notai si riservano ) (10) : l’indagine sulla volontà delle parti. E’ infatti spesso l’avvocato che contatta il notaio, gli spiega il regolamento degli interessi che le parti vogliono concordare , perfino ( si ripete, con la dovuta diplomazia!) gli suggerisce la formulazione di alcune clausole : cosicché notaio e cliente avranno il loro unico contatto al momento in cui il primo leggerà il rogito e il secondo lo sottoscriverà.
Può capitare che il notaio voglia formulare la “comune intenzione delle parti” in un modo che l’avvocato giudica errato. Proprio in vista di tale eventualità spesso l’avvocato si fa inviare in studio ( prima naturalmente dell’udienza notarile ) il contratto come abbozzato dal notaio. Di modo da poterlo leggere con calma e, se del caso, ottenere ( prima dell’udienza ) le opportune modifiche. Rilevare eventuali errori del notaio ( nella formulazione della volontà contrattuale) e ottenere la loro eliminazione può essere certo fatto anche all’udienza notarile , ma diventa molto più difficile dato che il notaio legge, sì , l’atto , ma molto spesso troppo velocemente perché si possa seguire quel che legge e, la presenza delle parti ( venute all’udienza notarile solo col pensiero di sbrigare la formalità della firma e di così chiudere l’affare ) toglie all’avvocato la più valida arma ( ricattatoria ) per superare l’ostinatezza di un notaio nel rifiutare le sue richieste : “Signor notaio, se non modifica la formulazione, non si firma”.

(7) La parte che per prassi si attiva nelle ricerche utili , per individuare la titolarità e le dimensioni dell’immobile , è quella acquirente.
La parte acquirente di solito si rivolge altresì ad un professionista ( ingegnere, geometra…) perché visiti l’immobile e verifichi : il suo stato di manutenzione ( i pavimenti sono solidi? le mura minacciano di cascare?…) ed eventuali costruzioni abusive ( in quanto fatte senza concessione edilizia o in sua difformità : quel bagnetto? veramente bello ; ma nella planimetria depositata al catasto non risulta : come mai ?!).

(8) Insegna il Caruso ( Il negozio giuridico notarile , Giuffrè, 1947, p. 79 ) che “ In generale si riconosce concordemente, sia per imprescindibili esigenze pratiche e sia in base alle disposizioni di legge, che la redazione ( dell’atto ) possa essere compiuta dal notaio prima che le parti vengano in sua presenza”.

(9) Non sempre il notaio si presenta alla seduta con il rogito completato in ogni sua parte : infatti è tutt’altro che raro che egli non abbia fatto in tempo o non abbia potuto, prima di tale seduta, acquisire alcuni elementi ( certe volte poco rilevanti, come la data di nascita di una delle parti, altre volte fondamentali, come il prezzo). Tali lacune saranno eliminate durante la seduta ( se avrà esito positivo e le parti troveranno l’accordo ).
Ciò non significa necessariamente che il notaio completi materialmente il dattiloscritto prima della sottoscrizione delle parti . Al contrario è prassi assai diffusa che il notaio prenda degli appunti, faccia firmare le parti e, poi, con calma, nei giorni seguenti, faccia ( dalla dattilografa ) integrare il rogito.
(10) Corte di Appello di Firenze, 24 ottobre 1931 8 In “Rolandino” , 374, 1931 ):
“Menoma la propria dignità e compromette il prestigio del ceto colui che si presta a rogare materialmente gli atti che sono di competenza propria del ministero notarile, già predisposti ad altre persone”.


3-Le parti di cui si compone l’atto notarile

Un contratto notarile è come un contenitore in cui siano riposti vari elementi, varie dichiarazioni (di rilevanza giuridica): l’indicazione delle parti, l’attestazione che hanno dato il loro consenso al negozio, la descrizione della res negoziata, ecc.ecc. Ora tali “contenuti" sono collocati ne1l’atto secondo un ordine attribuito loro dalla tradizione e che ogni notaio segue (anche perché ciò l’aiuta a non dimenticarsi nulla di quello che il Legislatore vuole che, nell’atto, risulti). Di seguito elencheremo le parti di cui si compone un contratto di compravendita notarile (che è poi statisticamente il contratto di gran lunga più frequente nella pratica). Lo faremo facendo riferimento ad un esempio di contratto notarile proposto dal notaio Santarcangelo (1).
A-   Clausole iniziali ( nel facsimile di atto riportato a p.200 questa "parte" è indicata dalla freccia 1)
B-    Consenso ( nel facsimile di atto a p. 201 questa "parte" è indicata dalla freccia 2)
C-   Oggetto del contratto ( a pag. 201 questa "parte" è indicata dalla feccia 3)
D-    Consistenza ( a p. 201 questa "parte" è indicata dalla freccia 4)
E-     Patti da inserire nella trascrizione (2) ( questa "parte" è indicata a p.202 dalla freccia 5)
F-    Prezzo ( a p.202 questa "parte" è indicata dalla freccia 6);
G-  G- Garanzie del pagamento ( a pag ..., questa "parte" è indicata dalla freccia 7);
H-   - Godimento ( a p.202 questa "parte" è indicata dalla freccia 8);
I-      Provenienza ( a p.202 questa “parte" è indicata dalla freccia 9) ;
L- Garanzie del venditore ( a p ,.... questa “parte" è indicata dalla freccia 10);
M- Adempimenti di cui alle Leggi n. 47/1935 , n.l65/1990 e dichiarazioni di parentela ( queste "parti" -— su cui ci dilungheremo nel paragrafo seguente — sono rispettivamente indicate dalle frecce ll e 12);
N- Spese dell’atto ( a pag. 203 questa "parte" è indicata dalla freccia 13);
0-     Trattamento tributario ( a p. 203 questa "parte" è indicata dalla freccia 14);
P- Clausole formali finali ( a pag. 203 questa "parte" è indicata dalla freccia l5).

(1) Nel suo bel libro La compravendita, Giuffré. ..
(2) Vi sono infatti clausole che non vincolerebbero il futuro acquirente dell’immobile (ad esempio se A, venditore, e B, acquirente, convengono che B pagherà una penale nel caso di ritardo nei pagamenti, C , che in futuro acquìstasse da B, non sarebbe vincolato da tale clausola); altre, invece, che lo vincolerebbero se, però, ecco il punto, trascritte ( ad esempio, la clausola con cui il venditore si riserva un diritto di servitù). Ora il notaio colloca tutte insieme queste clausole ( che vanno trascritte) perché poi tutte insieme, al momento della trascrizione del contratto, le dovrà menzionare in un dato " quadro" di un dato modulo ( il quadro D della nota meccanografica)

4— Le principali forme in cui si esprime il consenso.
Gli elementi da cui si può dedurre la validità del consenso, dalle parti prestato, sono diversi a seconda che le parti stesse siano, persone giuridiche o fisiche, maggiorenni o minorenni, sotto tutela o sotto patria potestà, agiscano, se sposate, in regime di comunione o di separazione dei beni (- - -)..
Di conseguenza, a seconda delle diverse situazioni, il notaio deve " formulare" in maniera diversa la parte del suo elaborato in cui dà atto del consenso delle parti.
Di seguito passeremo in rapida rassegna le principali situazioni che al proposito si possono presentare, e per ciascuna di esse rinvieremo alla "formula" ( atta a esprimere il loro valido consenso) suggerita con la solita competenza dal notaio Santarcangelo (nel suo libro già citato, La compravendita). Il lettore è avvertito che, data la natura della presente opera, non sempre ci è stato possibile riportare tali formule integralmente ( e che gli "omissis" di cui troverà costellate alcune delle formule sono addebitabili a noi e non alla penna del Santarcangelo).
A-Consenso di un rappresentante volontario.
La formula del consenso è riportata a pag. 300 ( sez "allegati") contrassegnata dalla lettera Al o, in alternativa, dalla lettera A2.
N.B. la procura dovrà rimanere allegata in atto, o in originale o in copia — e, quindi, l’avvocato, dovrà avere l’avvertenza di farla avere al notaio ( solitamente qualche giorno prima dell’udienza). Tutto questo a meno che l’originale o la copia già non si trovino negli atti del notaio rogante ( ad esempio perché ............. .).

B- Consenso di un rappresentante legale-
La formula del consenso è riportata a p.300 ( sez. “Allegatì") contrassegnata dalla lettera Bl nel caso che chi rappresenta sia un esercente la patria potestà e contrassegnata dalla lettera B2 nel caso che chi rappresenta sia un tutore.
NB. E’ discutibile se sia obbligatorio allegare all’atto copia del decreto dell’Autorità Giudiziaria che autorizza la vendita o l’acquisto. Nel dubbio è chiaramente opportuno allegarlo.
Non occorre invece documentare la rappresentanza dei genitori ( che è in re ipsa, , nell’età del rappresentato) né quella del tutore ( la cui qualità già risulta dal registro delle tutele).
C-Consenso del curatore•assistente del semi-incapace
La formula relativa è riportata a pag. 300 contrassegnata dalla lettera C.
N.B. Anche qui, come nel precedente numero B, basterà allegare all’atto copia del provvedimento autorizzativo ( al negozio). Infatti la qualità di curatore già risulta dal registro delle curatele.
D-Consenso di due coniugi in comunione legale ( caso di acquìsto}—
La relativa formula è riportata a pag. 300 contrassegnata dalla lettera D.
N.B. tale formula risulta costruita ispirandosi alla teoria (preferibile) che nega alla comunione dei coniugi ( legale o convenzionale) il carattere di soggetto di diritto. Se, invece, si volesse seguire la teoria che riconosce nella “comunione" un soggetto di diritto distinto dai coniugi e munito quindi di ...... " (1). un proprio patrimonio, di una propria capacita di agire ecc. , la formula dovrebbe essere cosi impostata: “Venditore Primo vende alla comunione legale tra Compratore Primo e Compratrice Seconda, per la quale accettano gli stessi
E- Consenso di due coniugi in comunione legale ( caso di vendita)
La relativa formula è riportata a p.300 contrassegnata dalla lettera E.
NB. Ciascuno dei due coniugi, pur essendo proprietario solo per il 50%, dà il suo consenso relativamente al1’intero immobile; la cosa viene spiegata dal notaio Santarcangelo " (2) col fatto che " i coniugi si trovano nella stessa posizione degli amministratori che devono agire con firma congiunta: ciascuno è legittimato ad agire per l’intero, ma la sua legittimazione è limitata dal concorrente potere dell’altro".
F-Consenso di uno solo dei coniugi in comunione legale
La formula relativa è riportata a p. 300 contrassegnata dalla lettera F.
N.B. Anche nel caso un contratto ( di compravendita) sia stipulato da uno solo dei coniugi ( in regime di comunione) il bene ( oggetto del negozio) viene acquistato ( per una metà indivisa) dall’altro coniuge. E, se è vero che la registrazione e la trascrizione si faranno solo a favore del coniuge presente all’atto, è anche vero che la voltura si farà a favore di entrambi i coniugi.
Mentre è obbligatorio indicare il regime patrimoniale, non è necessario indicare le generalità del coniuge assente; è però opportuno, dato che poi, al momento della voltura, dovranno essere indicate ( dato che la voltura avviene a favore di entrambi i coniugi).
G-Consenso di due coniugi in regime di sçparazione di beni-
Le relative formule sono riportate a p.300: quella della vendita contrassegnata dalla lettera G1, quella dell’acquisto, contrassegnata dalla lettera G2.
N.B. Sia la formula della vendita che quella dell’acquisto non differiscono nella sostanza dalle formule valide per la vendita e l’acquisto in comunione ordinaria.
Solo nella nota di trascrizione si fa risultare che i beni sono soggetti al "regime di separazione”.
H- Consenso di un coniuge’acguisto di un bene destinato alla comunione de residuo.
La relativa formula è riportata a p .... contrassegnata dalla lettera H.
NB. Non occorre l’intervento dell’altro coniuge ( come invece richiesto dall’art. 179 C.C. per l’acquisto di beni personali) . Occorre però che il coniuge dichiari quella finalità per cui l’acquisto del bene è fatto e che assoggetta questo a un particolare regime: quello della comunione de residuo.
I Consenso di un coniuge all’acquisto di un proprio bene personale-
La relativa formula è riportata a p.300 contrassegnata dalla lettera I.
NB. ln caso di acquisto di beni personali da parte di un coniuge, all’atto deve essere presente l’altro coniuge. Nell’atto poi va inserita una dichiarazione del coniuge-acquirente indicante gli elementi che sottraggono il bene acquistato al regime di comunione.
L- Consenso di un separato/divorziato.
La formula del consenso non differisce sostanzialmente da quella del consenso di un celibe/nubile — ed è per questo che non la riportiamo.
Va solo evidenziato che nell’atto è opportuno far risultare che il soggetto è di stato libero; altrimenti, in sede di trascrizione, si sarà costretti a provare tale status con un certificato di stato civile.
Non è invece necessario riportare gli estremi del provvedimento che ha sancito la separazione o il divorzio.
M- Consenso espresso da una ditta individuale
La formula è riportata a p. 300 contrassegnata dalla lettera M.
N.B. Indicare che si agisce "nella qualità di titolare della ditta ecc.ecc.” non è certamente necessario, ma può essere opportuno o almeno giustificato tenendo presente che il patrimonio della ditta, almeno da un punto di vista fiscale, è soggetto a un regime particolare rispetto agli altri beni del suo titolare ( infatti i beni dell’impresa, essendo acquistati in regime IVA, dovranno essere rivenduti nello stesso regime e il loro acquisto e la loro vendita può determinare una plus valenza o una minusvalenza rilevante per il reddito dell’impresa).
A parte ciò, tutti gli adempimenti andranno fatti in relazione alla persona fisica dell’imprenditore ( e non alla ditta); e cosi nella richiesta di registrazione e nella nota di trascrizione si indicherà nome e cognome dell’imprenditore ( e non della ditta).


(1) Sempre se la comunione legale fosse un autonomo soggetto di diritto, essa dovrebbe avere un proprio codice fiscale e la trascrizione dovrebbe essere fatta a favore della comunione legale stessa. Tale teoria però è, come si è accennato, decisamente minoritaria ( cosa per cui tutti gli uffici del Catasto e dei Registi Immobiliari effettuano voltura e trascrizione a favore dei coniugi e non della comunione).
(2) A p. 55 della sua Op. cit:


5- Come si attua la c.d. "costituzione delle _parti"-
Per la legge notarile ( art. 51 n..3 l. n.) il notaio nel redigere un atto deve indicare "...il nome, il cognome, il luogo e la data di nascita, il domicilio o la residenza e la condizione delle parti”. Nessuna norma prescrive che nell’atto (notarile) sia indicato il codice fiscale dei contraenti; pero é prassi indicarlo, dal momento che poi, comunque, dovrà essere indicato nella richiesta di registrazione e nella nota di trascrizione.
A proposito del nome va tenuto presente che:
- il cognome delle donne sposate o vedove aggiunge ( obbligatoriamente!) il cognome del marito; per cui si scriverà ad es. : Laura Rossi Bianchi - o anche, Laura Rossi coniugata Bianchi — o anche, Laura Rossi ved. Bianchi;
— quando una parte ha un nome o cognome doppio, tutti e due i nomi ( Maria Caterina) o tutti e due i cognomi (Rossi Littardi) vanno indicati ( va però anche detto che l’incompleta indicazione non pregiudica l’atto!).
A proposito di nomi e date alternative ( "Luigi detto Lul1u"; “Luigi nato il 10 o l’11 agosto") ne11’atto si potrà indicare anche il nome e la data alternativa, pero nella nota di trascrizione, no: lì bisognerà scegliere ( ma nulla impedisce di indicare il dato alternativo nel "quadro" della nota destinato a raccogliere le libere osservazioni delle parti, ad esempio : “Luigi nel titolo di provenienza e indicato come nato l’11 marzo l950" ).
A proposito dei luoghi ( di nascita, di residenza .... ) si terra presente che:
- se una persona é nata ( o risiede. ..) nella frazione di un Comune, é sufficiente sia indicato in atto, come luogo di nascita ( di residenza….) il Comune; pero non nuoce indicare anche la frazione :
" Carlo Rossi nato a Bogliasco, frazione La Fontana (Genova)”;
- se una persona é nata ( risiede. . .) all’estero, sia o no cittadino italiano, in atto deve essere indicato sia la città sia lo Stato estero di nascita ( di residenza. . .) : "Celia Rossi nata a La Plata (Argentina)”.
— per l’individuazione del soggetto é indifferente indicare il suo domicilio o la sua residenza.. Quindi si potrà scrivere: "Luigi Rossi, nato a Milano il 15 Marzo 1936 e res. a Milano in via Naviglio ecc.ecc." —— oppure anche: "Luigi Rossi, nato a Milano il 15 marzo 1936 e domiciliato in Milano via Italia ecc.ecc.”. (Però nella richiesta di registrazione dovrà essere indicato il domicilio fiscale, che normalmente coincide con la residenzal);
— l’indirizzo va indicato , non con la sola via , ma ( ove sia possibile, almeno) anche col numero civico : Via Galata n 43" “Via Galata civ.43” "Via Galata senza numero".


6 Descrizione dell’immobile oggetto di un contratto — ll c.d. frazionamento — La c.d. graffatura. E’ intuitiva l’importanza che in un negozio avente ad oggetto un immobile ( esempio classico ne é una compravendita) riveste una descrizione di questo tale da dar la sicurezza che in futuro non possano sorgere tra le parti ( o tra le parti e i terzi) controversie sulla sua identità.
Per raggiungere tale sicurezza i notai procedono alla descrizione de1l’immobile facendo riferimento:
- sia ai dati catastali ;
- sia ai confini;
- sia anche, se possibile , ad altri elementi , come la via e il numero civico.
Il notaio Santarcangelo, che é un pò’ la nostra guida in questa non facile materia, suggerisce come "descrizione base" quella che 10 studioso troverà a p. 350.
Noterà ,lo studioso, che in tale "descrizione" si parla ( vedi freccia 1, che si appunta sulle sue ultime righe) del " frazionamento" di una particella 878: l’immobile compravenduto ( la particella 1010) sarebbe il risultato del frazionamento di un immobile ( appunto la particella 878) temporibus illis acquistato da1l’attuale venditore.
Di che si tratta? che cos’e questo frazionamento? Semplice: é una variazione catastale relativa ad un immobile comportante ( come suggerisce il nome) il frazionamento di questo immobile in due o più ( nuovi, ai fini del Catasto) immobili : dalla particella 878 si sono ricavate ( per frazionamento) la particella 1020 e, metti, la particella 1021. La necessità di richiedere tale “variazione" dei dati catastali relativi ad un immobile ( la particella 878 non esisterà più per il Catasto e al suo posto esisteranno le particelle 1020 e 1021) sorge quando il proprietario di tale immobile vuole fare oggetto di un negozio solo una sua parte. Ad esempio il commendatore Rossi, che aveva comprata tutta intera quella graziosa villetta a due piani, ora vuole venderne un piano, trattenendosi l’altro per le sue esigenze; oppure, accetta di costituirvi un’ipoteca, ma solo su un piano.
Per la procedura di frazionamento, ancorché di per sè semplice, é giocoforza rivolgersi a un geometra in quanto la “denunzia di variazione” ( così si chiama la richiesta al Catasto di operare il frazionamento) deve essere corredata da una planimetria per ciascuna delle diverse porzioni in cui si intende suddividere l’originaria unita immobiliare.
La “variazione” di segno opposto al "frazionamento" é quella che porta allo “accorpamento” di due o più particelle: le particelle 1020 e 1021 non esisteranno più catastalmente e al loro posto ( per il Catasto) esisterà solo la particella 878

Da non confondere con lo “accorpamento” di più particelle è la c.d. “graffatura” di una particella ad un’altra : la particella 1020 è graffata alla particella 878 ( ciò risulta in una mappa catastale da un piccolo segno a forma appunto di graffa posto sulla linea di confine tra le due particelle).
Infatti mentre le particelle accorpate perdono la loro autonomia catastale , le particelle graffate la conservano : la graffatura pertanto viene ad indicare solo che la particella graffata è un accessorio della particella a cui è graffata ( così come può essere una cantina, un box , rispetto ad un appartamento).

7-Prezzo pagato con mutuo, con accollo di mutuo, a rate, in valuta estera o con riferimento all’ISTAT.

Di seguito esamineremo le situazioni ( più frequenti nella pratica) che possono presentarsi in riguardo al pagamento del prezzo.
P1 – Prezzo pagato con mutuo da stipulare dopo la vendita –
In tal caso , contratto di compravendita e contratto di mutuo, si redigono ( come risulta dalla formula P1 di pag.400) (1) contestualmente ( di solito nella sede dell’Istituto mutuante ).
Prima viene stipulata la compravendita, che fa dell’attuale acquirente-futuro mutuatario il proprietario dell’immobile ; poi, si stipula il mutuo (tra compratore e banca ) – mutuo che sarà garantito da ipoteca accesa sull’immobile ( appena acquistato dal mutuatario ). A conclusione dell’operazione il funzionario della banca consegna un assegno circolare al venditore ( che naturalmente, fatta la compravendita, non si è mosso dalla sala destinata alla stesura dei due contratti aspettando appunto…il pagamento del prezzo).
Non è raro che la banca voglia trattenere in pegno la somma mutuata fino all’accertamento che l’immobile non è soggetto a vincoli o pesi pregiudizievoli all’ipoteca. In tale ipotesi il compratore conferisce alla banca mandato irrevocabile di corrispondere ( ad accertamento avvenuto ) al venditore la somma ancora spettatigli per prezzo.
P2 Prezzo pagato con mutuo contratto prima della vendita.
In tala caso l’istituto mutuante ovviamente non rinuncerà a una garanzia per il mutuo che consente a concedere ; e tale garanzia sarà sempre data da un’ipoteca sull’immobile ( messo in vendita ) – ipoteca che però verrà costituita ( non dal compratore, ma ) dal venditore ( nella veste di terzo datore di ipoteca ).L’Istituto, controllata la regolarità della garanzia e l’assenza di diritti pregiudizievoli all’ipoteca, stipulerà il contratto di mutuo ; successivamente ( ma di solito subito dopo il contratto di mutuo ) si stipulerà la compravendita : il compratore pagherà il prezzo con la somma ricevuta in mutuo ( e naturalmente sopporterà il peso dell’ipoteca prima concessa dal suo dante causa ). Lo studioso vedrà fotografata tale situazione piuttosto bene dalla formula P2 a p.400.
P3 Prezzo pagato con accollo di mutuo.
Nel caso di immobile ipotecato , nessun compratore è così sciocco da pagare il prezzo ( o almeno tutto il prezzo ) al venditore fidando che questi poi utilizzerà la somma ricevuta per cancellare l’ipoteca : più prudente per il compratore trattenersi parte del prezzo e provvedere direttamente a liberare l’immobile pagando il creditore ipotecario. Il meccanismo che consente ciò è quello rappresentato a pag. 400 dalla formula P3 ( pagamento parziale del prezzo mediante accollo del debito verso il creditore ipotecario…).
P4 Pagamento rateizzato
La parte creditrice non solo può consentire a una detrazione del pagamento ma anche a una sua rateizzazione. Nel caso può utilizzare la formula P4 a p. 400.
P5 Prezzo espresso con riferimento a moneta estera.
Nel caso di pagamento da effettuarsi con moneta il cui potere d’acquisto è esposto a forti oscillazioni , le parti possono voler ancorare il prezzo a una moneta reputata più stabile o all’ISTAT ; così come risulta dalle formule P5 e P5bis riportate a pag. 400.
Il notaio Santarcangelo ( la nostra sapiente guida in subiecta materia ) ci avverte che nel caso di clausola monetaria l’ammontare del prezzo “ non è determinato, ma è determinabile ( per cui ) occorre indicare un valore provvisorio sul quale eseguire la tassazione dell’atto, salvo poi effettuare la denunzia una volta determinato il prezzo definitivo, allo scopo di effettuare i conguagli” (2).
P6 Prezzo pagato con rilascio di cambiali.
Nel caso la formula utilizzabile è la P6 a pag. 400.
N.B. è opportuno, nell’ipotesi, specificare che le cambiali sono rilasciate non pro soluto ma pro solvendo, così come si dice nella pratica. Infatti se fossero rilasciate pro soluto il compratore , anche se poi non le onorerà, non potrà essere considerato inadempiente al contratto ( con la conseguenza che di tale contratto il creditore non potrà ottenere la risoluzione ecc.ecc.).
P7 Prezzo da pagarsi in un termine posto a favore del debitore.
La formula utilizzabile è la P7 a pag. 400.
N.B. L’indicazione di un termine ultimo di pagamento è opportuno per evitare di essere costretti a rivolgersi all’A.G. ( ai sensi dell’art…) per la fissazione del termine.
P8 Prezzo da pagarsi in un termine posto a favore del creditore.
La formula utilizzabile è la P8 a pag….
N.B. La fissazione di una data ultima per il pagamento anche qui, come sub P7 , è opportuna per evitare di essere costretti poi a rivolgersi ( ai sensi dell’art….) all.A.G.

(1)     Formula ad noi presa, come la più parte delle precedenti, dal bel libro “ La compravendita ( già citato) del notaio Santarcangelo
(2)    Santarcangelo Op. cit. p. 262.
Si badi che nel caso di clausola ISTAT , anche se l’ammontare del prezzo può col tempo variare ( al momento della stipula era 50, al momento del pagamento è 100) non occorre provvedere a conguagli sulle imposte pagate. Infatti è vero che l’ammontare del prezzo può anche raddoppiarsi, diventare 100 mentre prima era 50, ma ciò nulla toglie alla giustezza dell’imposta pagata al momento della stipula dato che il sacrificio in termini di capacità di acquisto subito dalla parte al momento della stipula pagando d’imposta metti 5 è uguale al sacrificio che subirebbe dando al Fisco 10 al momento del pagamento ( del prezzo),

8 Il notaio longa manus del Fisco ?
L’art. 2657 C.C. stabilisce che “ la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”.
Ciò fa sì che l’atto notarile diventi un passaggio obbligato per le parti che vogliono dare sicurezza ai loro diritti e consente allo Stato di aspettarle al varco ( dell’udienza notarile ) per estorcere loro tutte quelle informazioni utili a combattere l’evasione fiscale.
Ma qui lasciamo la parola al notaio Rossi che nel suo bel libro ( La casa…..Giuffrè) così ci spiega (p.280ss): “ Il legislatore ha sempre di più ampliato nel tempo il contenuto ( dell’atto notarile ) , fino a farlo diventare oggi , una vera e propria banca dati a disposizione della Pubblica Amministrazione. In particolare nell’atto notarile devono essere indicati : a) il codice fiscale se il contraente è una persona fisica o la partita IVA se il contraente è una ditta individuale o un società , al fine di “ schedare” i contraenti, verificarne la capacità contributiva e le relative dichiarazioni dei redditi ; b) alcune dichiarazioni obbligatorie ai fini fiscali come il valore e il grado di parentela; c) la precisa identificazione catastale del bene con partita, foglio mappale, categoria, classe, consistenza e rendita catastale, elemento quest’ultimo determinante per la tassazione dell’atto, per il pagamento dell’ICI e per l’inserimento dell’immobile nella dichiarazione dei redditi. Questo al fine di far uscire allo scoperto anche gli immobili mai prima dichiarati o accatastati, attribuirne o rilevarne la rendita catastale e incrociare i dati così rilevati , avendo come base il codice fiscale o la partita IVA , con quelli della dichiarazione ICI o della dichiarazione dei redditi; d) la dichiarazione del venditore circa al regolarità dell’immobile in base alla normativa urbanistica, al fine di verificare l’eventuale esistenza di concessioni edilizie, della concessione edilizia in sanatoria nel caso di abusi e, quindi , la commerciabilità al fine di impedire che possano formare oggetto di atti notarili immobili abusivi; e) la dichiarazione da parte del venditore circa l’avvenuto inserimento dell’immobile nell’ultima dichiarazione dei redditi e, nel caso in cui ciò non sia avvenuto, l’indicazione dei motivi. Questo al fine di consentire all’Ufficio Imposte competente , cui il notaio deve inviare copia dell’atto di effettuare gli accertamenti di competenza e stanare gli evasori fiscali;f) il titolo di provenienza, che consiste generalmente in un atto notarile o in una denuncia di successione di cui devono essere indicati in atto gli estremi completi al fine di poter verificare, sempre a mezzo del codice fiscale o della partita IVA , l’avvenuto pagamento delle imposte di registro o delle imposte di successione; g) il prezzo pagato che, per non avere accertamenti, deve essere almeno pari alla rendita catastale moltip0licata per centocinque. Pur derivandone, il più delle volte, importi inferiori a quelli effettivamente pagati , l’indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento , sono pur sempre indici di categoria contributiva comparabile con i dati risultanti dalla dichiarazione dei redditi”.


9- Gli adempimenti susseguenti alla redazione dell’atto pubblico
Il compito del notaio raramente termina con la redazione dell’atto. Anzi, nel caso dell’atto più comune e importante, la compravendita, il notaio dopo la sua redazione deve provvedere, tra altri minori incombenti, ai tre seguenti ( di fondamentale importanza) : la registrazione, la trascrizione, la voltura.
Fortunatamente per il notaio ( dato che ciò viene anche per lui a rappresentare una semplificazione e una economia del lavoro ) tutti e tre gli incombenti possono o potranno nell’immediato futuro essere espletati utilizzando le più moderne tecnologie le quali richiedono all’utente solo la ( attenta!) compilazione di moduli già predisposti dall’Ufficio.
Dare un’occhiata a tali moduli può essere utile anche per noi avvocati ( dato che anche noi dobbiamo confrontarci con la loro compilazione, ad esempio quando facciamo un pignoramento immobiliare ):
modulo di richiesta della registrazione : lo studioso lo trova riprodotto a pag. 500.
Come può vedere il modulo è suddiviso in più riquadri. La compilazione dei riquadri A e B non presenta nessuna difficoltà : solo pretende l’avvertenza, per quel che riguarda il quadro B, di procurarsi prima , di accingersi a compilarlo, il codice fiscale e le esatte generalità e date di nascita di tutte le parti.
La compilazione del riquadro C può mettere invece a dura prova la pazienza e la perspicacia di chi per la prima volta ne fa la conoscenza. Ad esempio, che cosa può mai essere il “ codice negozio” indicato ( a p……) dalla freccia 1 ? E’ un numero ( e fin qui la risposta è facile e prevedibile ). Si, ma ciascuno dei suoi elementi ( ciascuna delle cifre che lo compongono) a che cosa si riferisce ? Qui la risposta si fa più difficile e richiede la attenta lettura di una tabella esplicativa che si trova ( o dovrebbe trovarsi ) nell’ufficio del registro. Da tale lettura ( attenta ) si ha al risposta : ogni cifra di cui si compone il “codice” serve ad indicare un elemento caratterizzante il negozio : ad esempio la cifra 1 indica che il negozio è una compravendita ( e infatti la tabella attribuisce ad ogni tipo di negozio un particolare numero e alla compravendita attribuisce appunto il numero 1) la seconda cifra ( che nell’esempio è il due ) indica il diritto trasferito ( nell’esempio, la piena proprietà, dato che la tabella attribuisce alla piena proprietà il numero due) e così via.
Ma le difficoltà della compilazione del terzo riquadro non terminano con la decifrazione del codice negozio : come va riempita la casella “valore” ( guardi lo studioso dove si appunta la freccia 2) ? Risposta ( che può dare solo l’esperienza ): va riempita con la “ base imponibile” ( la quale a sua volta è data dal risultato della moltiplicazione della rendita per 105). E ancora ( altro busillis) : a che si riferiscono i numeri misteriosi che si trovano sotto la colonna “ dante causa” e sotto la colonna
“ avente causa”? Risposta ( che qui al vero può essere suggerita dalla semplice intuizione ) : si riferiscono ai numeri indicati nel precedente riquadro B e servono quindi a identificare senza possibilità di equivoco i danti causa e gli aventi causa.
E sul modulo “richiesta di registrazione” ci sembra di aver detto quanto basti…a far comprendere allo studioso il tipo di problemi e di tranelli che la compilazione dei moduli forniti dall’Ufficio ( non solo quelli occorrenti per la registrazione, ma anche quelli occorrenti per la trascrizione e la voltura ) può presentare. A questo punto possiamo dare qualche cenno sul modulo che occorre compilare per operare la trascrizione.
Lo studioso lo vede riprodotto a pag….
Esso chiaramente si riferisce a quella nota che l’art. 2659 C.C. vuole sia presentata al Conservatore dei registri immobiliari, corredata da tutte quelle indicazioni che lo stesso art. 2659 si preoccupa di dare ( e che a questo punto lo studioso farà bene a rileggersi ). Con la meccanizzazione delle conservatorie è sorto l’obbligo di presentare la nota ( meglio, le note, dato che sono due ) su supporto magnetico. In pratica chi deve effettuare una trascrizione si procura ( recandosi alla conservatoria ) l’apposito programma informatico elaborato dal Ministero delle Finanze , utilizzando tale programma compila la nota, compilatala la trasferisce su dischetto e ne fa una stampa di controllo, consegna all’ufficio dischetto con la relativa stampa. A sua volta l’Ufficio acquisisce la nota contenuta sul dischetto e stampa e restituisce uno degli originali del duplo. E con ciò la formalità della trascrizione è adempiuta.
Parliamo ora della voltura : essa è l’operazione necessaria perché in catasto gli immobili siano intestati alla nuova “ditta” ( con il termine “ditta” dovendosi intendere tutti i soggetti – società, persone giuridiche , persone fisiche – che risultano al catasto titolari di diritti ) : l’immobile A è stato venduto ( o lasciato in eredità…) da Bianchi a Rossi : occorre far sì che al catasto suo proprietario , non risulti più Bianchi , ma Rossi.
L’operazione a ciò necessaria nel prossimo futuro si ridurrà all’apposizione di una barra in una casella ad hoc al momento di compilare la nota di trascrizione e poi….al resto ci penserà il catasto.
Ancor oggi però ( almeno nella maggior parte delle conservatorie ) la voltura si fa utilizzando dei moduli ( forniti dall’Ufficio ). Su come si presentino e si compilino tali moduli abbiamo già detto parlando della denunci di successione. E a tale parte del libro non ci resta che rinviare lo studioso.